先租后抵時不動產(chǎn)和動產(chǎn)是否都保護先租者權益
老師，在先租后抵的情況下，不論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都是保護先租的人嗎？出售的時候都是帶租賣嗎？
問題來源：
考點26：抵押人的權利（大綱要求：掌握）（★★★）
1.抵押物出租
（1）先出租后抵押：抵押不破租賃
抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。（2023年綜合題）
案例王某將其自有房屋出租給李某10年，租賃期限開始后的第2年，王某又將房屋抵押給A銀行借款1年。
分析①已用于出租的財產(chǎn)，可以依法設定抵押，只要辦理了抵押登記，A銀行對該房屋享有抵押權。
②如果借款期限屆滿而王某無力還款，A銀行可以實現(xiàn)抵押權，將該房屋“帶租”變現(xiàn)，即A銀行就變現(xiàn)所得優(yōu)先受償，但李某對該房屋的租賃合同不受影響（對李某而言，房東換人了，但租金、租期等不變）。
（2）先抵押后出租
①抵押權已登記
抵押期間，抵押人可以將抵押物用于出租，但租賃權不得對抗已登記的抵押權。所謂“租賃權不得對抗已登記的抵押權”，是指因租賃關系的存在致使抵押權行使時無人購買抵押物或售價降低導致不利于被擔保債權實現(xiàn)等情況下，抵押權人有權主張租賃關系終止。相反，若租賃關系的存在不影響被擔保債權的受償實現(xiàn)，則應確認租賃關系的存續(xù)，且在抵押物（租賃物）變賣關系中，應有“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。
②抵押權未登記
動產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，抵押人將抵押財產(chǎn)出租給他人并轉移占有，抵押權人行使抵押權的，租賃關系不受影響，但是抵押權人能夠舉證證明承租人知道或者應當知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外。
案例王某向A銀行借款20萬元，借款期限3個月，以自有的小汽車設定抵押。抵押貸款辦理完畢后不久，王某將該小汽車出租給李某，租期1年。
分析是否辦理抵押登記 | 帶租變現(xiàn)是否影響被擔保債權的實現(xiàn) | 處理方法 |
? | × | A銀行無權解除租賃合同，小汽車帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿 |
? | A銀行有權先通知李某解除租賃合同，再將小汽車變現(xiàn) | |
× | × | A銀行無權解除租賃合同，小汽車帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿 |
× | ? | （1）李某承租時明知抵押合同存在：A銀行有權先通知李某解除租賃合同，再將小汽車變現(xiàn) （2）李某承租時不知抵押合同存在：A銀行無權解除租賃合同，小汽車帶租變現(xiàn)，李某繼續(xù)承租至租期屆滿 |
提示帶租變現(xiàn)影響被擔保債權的實現(xiàn)時，抵押權人有權解除租賃合同的情形有兩種：
（1）抵押權已登記；
（2）抵押權人能夠證明承租人明知抵押合同的存在仍承租。
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王老師
2024-07-20 10:14:13 848人瀏覽
尊敬的學員，您好：
在這種情況下，無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)，原則上都是保護先租的人的租賃權的。也就是說，如果在租賃期間，出租人將租賃物抵押，那么抵押權的設立不影響已經(jīng)存在的租賃關系。在出售抵押物時，通常是帶租賣。但請注意，這一切都是在租賃關系不影響抵押權人實現(xiàn)其債權的前提下進行的。如果租賃關系影響到了抵押權的實現(xiàn)，那么抵押權人有權主張終止租賃關系。
希望可以幫助到您O(∩_∩)O~有幫助(5)
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