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容積率是啥意思及對建筑和稅務(wù)有啥影響

老師，科普一下容積率什么意思

從價(jià)計(jì)征 2026-01-18 10:39:42

問題來源：

考點(diǎn)3：計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定（★★★）

——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、稅率和計(jì)稅公式的一般規(guī)定：

計(jì)稅方法	計(jì)稅依據(jù)	稅率	計(jì)稅公式
從價(jià)計(jì)征	計(jì)稅余值——按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值（不等同于會計(jì)賬面的固定資產(chǎn)凈值）	年稅率1.2%	應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%
從租計(jì)征	租金收入——包括實(shí)物收入和貨幣收入，不包括增值稅	12% （或4%）	應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）

1.房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征公式的理解：

從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)	稅率	計(jì)稅公式
按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值計(jì)征，10%~30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定其中：（1）房產(chǎn)原值以會計(jì)賬簿記錄為基礎(chǔ)，但無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)和不可移動的房屋附屬設(shè)施（2）獨(dú)立的地下建筑物在進(jìn)行10%~30%的扣除前先對房產(chǎn)的原值進(jìn)行確定： ①地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ②地下建筑物為商業(yè)及其他用途的，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值	年稅率1.2%	應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2% 【點(diǎn)撥】（1）按照上述公式計(jì)算出的是年稅額（2）“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”涉及獨(dú)立地下建筑物時(shí)需要進(jìn)行折扣計(jì)算（3）“原值減除比例”不論地上建筑物還是地下建筑物都需要在計(jì)稅時(shí)運(yùn)用

點(diǎn)撥

房產(chǎn)原值盡管以會計(jì)賬簿記錄為基礎(chǔ)，但是不等同于會計(jì)賬面的固定資產(chǎn)原值?？鄢膿p耗也不等同于折舊。

其他需要關(guān)注的要點(diǎn)：

（1）對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。即：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)所對應(yīng)的土地面積是有限度的——不超過房產(chǎn)建筑面積的2倍。

宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊。容積率=建筑面積÷占地面積

【宗地容積率高往往意味著地小房大密度高；低容積率意味著地大房小密度低。】

（2）一些不可隨意移動的房屋附屬設(shè)施（如中央空調(diào)、智能化樓宇設(shè)施等），無論會計(jì)上是否單獨(dú)核算，均應(yīng)并入計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值中。

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喬老師

2026-01-18 10:47:20 261人瀏覽

哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：

容積率就是一塊地的總建筑面積除以這塊地的占地面積，即宗地容積率=項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積÷總占地面積。

如果占地面積相同，建筑面積較大（樓層過高或者地上建筑物較多），地面空地面積較小，那么一旦出現(xiàn)緊急險(xiǎn)要事件等，人員沒有緊急避難、疏散場所等（如出現(xiàn)地震、火災(zāi)等，人員都應(yīng)在空地上疏散），容易造成不良后果。所以國家不鼓勵(lì)建筑面積太大的情況。

宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)（即，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=建筑面積×2×土地單價(jià)）；宗地容積率高于0.5的，按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。所以這個(gè)規(guī)定是減輕稅負(fù)的政策，而不是加重稅負(fù)。

每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會有收獲的，加油！

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