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裝修費是否可以作為扣除項目在計征土地增值稅時扣除？

房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。這里的辦公樓裝修費也是屬于這里面的嗎？

土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 2020-09-25 14:16:42

問題來源：

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2018年1月～2019年12月發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）甲企業(yè)于2018年1月受讓一宗土地使用權(quán)，支付地價款2000萬元，相關(guān)稅費100萬元；于2019年1月將受讓土地的90%用于開發(fā)建造辦公樓，因逾期開發(fā)繳納土地閑置費20萬元。
（2）開發(fā)過程中支付土地征用費及拆遷補償費1000萬元、建筑安裝工程費600萬元（含甲企業(yè)扣留的100萬元的質(zhì)量保證金，建筑安裝企業(yè)未就質(zhì)量保證金開具發(fā)票）、開發(fā)間接費用400萬元，辦公樓的裝修費100萬元；發(fā)生銷售費用90萬元、管理費用100萬元、利息費用100萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）。
（3）2019年12月開發(fā)完畢已竣工驗收，對外銷售建筑面積的90%，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，共取得不含稅銷售收入9000萬元。稅務(wù)機(jī)關(guān)要求甲企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算。
已知：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為54萬元。
要求：根據(jù)上述資料，計算回答下列問題。

（1）說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求甲企業(yè)進(jìn)行清算的原因。

對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）土地增值稅清算時，準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=（2000+100）×90%×90%=1701（萬元）。

（3）土地增值稅清算時，準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（1000+600-100+400+100）×90%=1800（萬元）。

（4）土地增值稅清算時，準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。

準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=100×90%+（1701+1800）×5%=265.05（萬元）。

（5）土地增值稅清算時，應(yīng)繳納的土地增值稅。

扣除項目金額合計=1701+1800+265.05+54+（1701+1800）×20%=4520.25（萬元）
增值率=（9000-4520.25）÷4520.25×100%=99.1%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納的土地增值稅=（9000-4520.25）×40%-4520.25×5%=1565.89（萬元）。

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孔老師

2020-09-25 17:15:57 8154人瀏覽

尊敬的學(xué)員您好：

是的。??《國家稅務(wù)總局關(guān)于????房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值????????????稅??清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目。