問題1：
“納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，其進項稅額準予全額抵扣”——這里指的是租金服務(wù)的增值稅發(fā)票嗎？
是的，指的就是“租賃服務(wù)”的增值稅專用發(fā)票，不是購買資產(chǎn)的發(fā)票。
納稅人租入固定資產(chǎn)或不動產(chǎn)（如辦公室、廠房、設(shè)備），支付的是租金；出租方（房東或租賃公司）提供的是“現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)”，屬于增值稅應(yīng)稅項目；如果出租方開具的是增值稅專用發(fā)票，且用途合規(guī)，承租人（租入方）可以憑這張發(fā)票上的稅額抵扣進項稅。
政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1 第二十七條明確規(guī)定：“納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，既用于一般計稅項目，又用于簡易計稅、免稅、集體福利或個人消費的，其租入時支付的進項稅額準予全額抵扣。”
這里的“進項稅額”就是指租賃服務(wù)發(fā)票上的增值稅額。
舉例：
某公司租用寫字樓，月租金10.9萬元，取得增值稅專用發(fā)票：- 金額：10萬元
- 稅額：0.9萬元（稅率9%）
問題2：
如果是融資租賃（直租）方式，出租方購入設(shè)備的發(fā)票，承租人能否抵扣？這要分兩種情況：直租 vs 回租情況一：
融資租賃——直租（Direct Lease）
- 出租方（租賃公司）根據(jù)承租人要求購買設(shè)備，直接租給承租人使用；
- 設(shè)備所有權(quán)在租賃期內(nèi)歸出租方，租賃期滿可能轉(zhuǎn)移給承租人；
- 出租方向承租人開具的是“融資租賃服務(wù)”發(fā)票，稅率13%（若為有形動產(chǎn)）或9%（不動產(chǎn)）。
- 承租人能抵什么？
- 承租人取得的是融資租賃服務(wù)的增值稅專用發(fā)票，其上注明的稅額可以抵扣；
- 但不能取得設(shè)備購入時的增值稅發(fā)票（那是出租方取得的）；
- 承租人后續(xù)將租賃資產(chǎn)入賬為“使用權(quán)資產(chǎn)”，按會計準則計提折舊。
如果該租賃資產(chǎn)既用于一般計稅項目，又用于簡易/免稅/福利項目，其進項稅仍可全額抵扣（政策同上）。
情況二：
融資性售后回租
- 企業(yè)把自有設(shè)備賣給租賃公司，再租回來使用；
- 實質(zhì)是融資行為，開具的發(fā)票屬于“貸款服務(wù)”，稅率6%；
- 貸款服務(wù)的進項稅不得抵扣！
總結(jié)對比表
| 項目 | 租賃類型 | 承租人可抵扣的發(fā)票 | 是否可全額抵扣（混用時） |
|---|---|---|---|
| 經(jīng)營性租賃 | 如租辦公室、設(shè)備 | 租賃服務(wù)發(fā)票（9%或13%） | 是（全額抵扣） |
| 融資租賃（直租） | 出租方購入設(shè)備后出租 | 融資租賃服務(wù)發(fā)票（13%或9%） | 是（全額抵扣） |
| 融資性售后回租 | 企業(yè)賣設(shè)備再租回 | 貸款服務(wù)發(fā)票（6%） | 否（貸款服務(wù)進項不得抵扣） |
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