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土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否包含加計(jì)扣除？

為什么第三小問(wèn)不加上扣除的20%

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法扣除項(xiàng)目及其金額 2019-11-06 11:00:36

問(wèn)題來(lái)源：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2017年1月~2019年5月開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2017年1月通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬(wàn)元，并規(guī)定2017年3月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā)。由于公司資金短缺，于2018年5月才開(kāi)始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門(mén)按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。
（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元。
（3）2019年5月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開(kāi)具了發(fā)票。
（4）發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證。
（5）2019年6月開(kāi)始銷售，可售總面積為45000平方米，截止2019年8月底銷售面積為40500平方米，取得不含稅收入40500萬(wàn)元；剩余4500平方米房屋未銷售，該企業(yè)在8月底進(jìn)行了土地增值稅的清算。
（6）2019年9月底，公司將剩余4500平方米房屋打包銷售，收取不含稅價(jià)款4320萬(wàn)元。
其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②清算時(shí)允許扣除的稅費(fèi)為243萬(wàn)元；③其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；④以上成本支出均不含資本化利息費(fèi)用。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題： 

1.土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額為（　?。┤f(wàn)元。

A、16065

B、17000

C、20400

D、18360

正確答案：A

答案分析：計(jì)算土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目要堅(jiān)持配比原則，該住宅項(xiàng)目的銷售比例為90%，應(yīng)乘以90%。
可以扣除的土地成本金額=（17000+17000×5%）×90%=16065（萬(wàn)元）。 

2.土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本為（　?。┤f(wàn)元。

A、5040

B、5200

C、5600

D、5840

正確答案：A

答案分析：可以扣除的開(kāi)發(fā)成本金額=（2450+3150）×90%=5040（萬(wàn)元）。

3.土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（　?。┤f(wàn)元。

A、1055.25

B、1655.25

C、1460.25

D、2060.25

正確答案：C

答案分析：超過(guò)貸款期限的利息和罰息在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能扣除。金融機(jī)構(gòu)利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除450萬(wàn)元。
可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（600-150）×90%+（16065+5040）×5%=1460.25（萬(wàn)元） 

4.土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅為（　?。┤f(wàn)元。

A、3548.88

B、3752.51

C、3905.00

D、4041.23

正確答案：D

答案分析：扣除項(xiàng)目金額=16065+5040+1460.25+243+（16065+5040）×20%=27029.25（萬(wàn)元）；
增值額=40500-27029.25=13470.75（萬(wàn)元）
增值率=13470.75/27029.25×100%=49.84%，適用稅率為30%。
應(yīng)納土地增值稅=13470.75×30%=4041.23（萬(wàn)元）。 

5.2019年9月公司打包銷售的4500平方米房屋應(yīng)繳納土地增值稅（　?。┤f(wàn)元。

A、378.00

B、428.00

C、391.50

D、425.50

正確答案：C

答案分析：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用=27029.25/40500=0.67（萬(wàn)元）；
扣除項(xiàng)目金額=0.67×4500=3015（萬(wàn)元）
增值額=4320-3015=1305（萬(wàn)元）；
增值率=1305/3015×100%=43.28%，適用稅率為30%。
應(yīng)納土地增值稅=1305×30%=391.50（萬(wàn)元）。 

6.根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有（　?。?。

A、支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用屬于開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目

B、公司繳納的土地閑置費(fèi)可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除

C、超過(guò)貸款期限的利息和罰息在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能扣除

D、質(zhì)量保證金可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除

E、契稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除

正確答案：A,C,D

答案分析：選項(xiàng)B，企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除；選項(xiàng)E，契稅作為為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除，不能作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除。

查看完整問(wèn)題

鄒老師

2019-11-06 13:33:24 3905人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué)，您好：

開(kāi)發(fā)費(fèi)用指的是管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用這三項(xiàng)，但是不是按照實(shí)際的金額扣除，而是按照利息費(fèi)用+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）*5%以內(nèi)來(lái)計(jì)算得到的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用只是計(jì)算到這就可以了。

而加計(jì)扣除是房開(kāi)企業(yè)銷售新建房可以享受的一項(xiàng)另外的扣除，和開(kāi)發(fā)費(fèi)用是并列的，并非包含在開(kāi)發(fā)費(fèi)用之中的，所以算開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)不能加上這部分。因此第三小問(wèn)不能加上那20%的加計(jì)扣除。

希望可以幫助到您O(∩_∩)O~
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