契稅為何按配比乘以0.9？第5部分稅金為何不用？

契稅，為什么要按照配比，乘以0.9呢？但是第5部分的稅金不用按照配比乘以0.9呢？

房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理扣除項目及其金額 2023-11-09 23:44:32

問題來源：

（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%）
2023年3月，A市稅務機關擬對轄區(qū)內甲房地產開發(fā)公司開發(fā)的寫字樓項目進行土地增值稅清算。該房地產開發(fā)公司提供的項目資料如下：
（1）2018年3月以8000萬元拍得用于該房地產開發(fā)項目的一宗土地（已取得財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)），并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費400萬元。
（2）2019年3月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本9000萬元，其中含利息支出1000萬元（能夠按項目計算分攤并提供了金融機構貸款證明）、裝修費用800萬元。
（3）發(fā)生銷售費用600萬元、管理費用800萬元。
（4）2023年2月項目已銷售可售建筑面積的70%，共計取得含增值稅收入30000萬元；20%同類寫字樓投資入股某酒店，約定共擔風險、共享收益；剩余10%部分轉為自用。
（5）該項目允許扣除的有關稅金及附加150萬元。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.甲公司應確認的增值稅銷項稅額為（　?。┤f元。

A、1634.86

B、2560.58

C、2944.17

D、2590.30

正確答案：D

答案分析：將自建房地產用于投資入股某酒店，需要繳納增值稅。甲公司應確認的增值稅銷項稅額=［30000÷70%×（70%+20%）-8000×（70%+20%）］÷（1+9%）×9%=2590.30（萬元）。

2.甲公司計算土地增值稅時，可以扣除的取得土地使用權所支付的金額為（　?。┤f元。

A、7938

B、7560

C、5880

D、7200

正確答案：B

答案分析：可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=8000×（1+5%）×（70%+20%）=7560（萬元）。

3.甲公司計算土地增值稅時，可以扣除的房地產開發(fā)成本的金額為（　　）萬元。

A、5600

B、6300

C、7200

D、8100

正確答案：C

答案分析：可以扣除的房地產開發(fā)成本的金額=（9000-1000）×（70%+20%）=7200（萬元）。

4.甲公司計算土地增值稅時，可以扣除的項目金額合計為（　?。┤f元。

A、19500

B、19050

C、20625

D、3024

正確答案：A

答案分析：房地產開發(fā)費用=1000×（70%+20%）+（7560+7200）×5%=1638（萬元）可以扣除的項目金額合計=7560+7200+1638+150+（7560+7200）×20%=19500（萬元）。

5.甲公司應繳納土地增值稅（　?。┤f元。

A、5617.45

B、5819.95

C、5111.20

D、5414.95

正確答案：A

答案分析：不含增值稅收入=30000÷70%×（70%+20%）-2590.30=35981.13（萬元）增值額=35981.13-19500=16481.13（萬元）增值率=16481.13÷19500×100%=84.52%，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)為5%。甲公司應繳納土地增值稅=16481.13×40%-19500×5%=5617.45（萬元）。

6.下列表述，符合規(guī)定的有（　?。?/p>

A、轉為自用的寫字樓無須繳納增值稅和土地增值稅

B、投資酒店的寫字樓需要繳納增值稅和土地增值稅

C、支付的土地閑置費可以扣除

D、利息支出應作為房地產開發(fā)成本扣除

E、裝修費用應作為房地產開發(fā)成本扣除

正確答案：A,B,E

答案分析：選項C：土地閑置費不得扣除。選項D：土地增值稅清算時已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至開發(fā)費用中計算扣除。

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