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財產(chǎn)轉讓所得納稅審核和納稅申報

（一）基本規(guī)定

財產(chǎn)轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額、不動產(chǎn)、機器設備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。

對境內上市公司股票（非限售股）轉讓所得免征個人所得稅。

財產(chǎn)轉讓所得，按照每一次轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=（每次收入額-財產(chǎn)原值-合理費用）×20%

（1）財產(chǎn)原值，按照下列方法確定：

①有價證券，為買入價以及買入時按照規(guī)定繳納的有關費用。

②建筑物，為建造費或者購進價格以及其他有關費用。

③土地使用權，為取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的費用以及其他有關費用。

④機器設備、車船，為購進價格、運輸費、安裝費以及其他有關費用。

⑤其他財產(chǎn)，參照前款規(guī)定的方法確定財產(chǎn)原值。

納稅人未提供完整、準確的財產(chǎn)原值憑證，不能按照規(guī)定的方法確定財產(chǎn)原值的，由主管稅務機關核定財產(chǎn)原值。

（2）合理費用，是指賣出財產(chǎn)時按照規(guī)定支付的有關稅費。

（二）個人住房轉讓所得應納稅額的計算

（1）納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

（2）在計算應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

（3）轉讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅（免稅）、印花稅（免稅）等稅金。

（4）合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

（5）自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

（三）個人非貨幣性資產(chǎn)投資的個人所得稅政策

個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個人轉讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生。

對個人轉讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。

（四）以技術成果投資入股的所得稅政策

企業(yè)或個人以技術成果投資入股到境內居民企業(yè)，且被投資企業(yè)支付的對價全部為股票（權）的，企業(yè)或個人可選擇繼續(xù)按現(xiàn)行有關稅收政策執(zhí)行，也可選擇適用遞延納稅優(yōu)惠政策。

選擇技術成果投資入股遞延納稅政策的，經(jīng)向主管稅務機關備案，投資入股當期可暫不納稅，允許遞延至轉讓股權時，按股權轉讓收入減去技術成果原值和合理稅費后的差額計算繳納所得稅。

（五）個人轉讓股權應納稅額的計算

1.股權是指自然人股東投資于在中國境內成立的企業(yè)或組織（以下統(tǒng)稱“被投資企業(yè)”，不包括個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)）的股權或股份。

2.個人轉讓股權，以股權轉讓收入減除股權原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產(chǎn)轉讓所得”繳納個人所得稅。

（1）股權轉讓收入，指轉讓方因股權轉讓而獲得的現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益，股權轉讓收入應當按照公平交易原則確定。

（2）股權原值的確認：

①以現(xiàn)金出資方式取得的股權，按照實際支付的價款與取得股權直接相關的合理稅費之和確認股權原值。

②以非貨幣性資產(chǎn)出資方式取得的股權，按照稅務機關認可或核定的投資入股時非貨幣性資產(chǎn)價格與取得股權直接相關的合理稅費之和確認股權原值。

③通過無償讓渡方式取得股權，具備“繼承或將股權轉讓給其能提供具有法律效力身份關系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人”情形的，按取得股權發(fā)生的合理稅費與原持有人的股權原值之和確認股權原值。

④被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉增股本，個人股東已依法繳納個人所得稅的，以轉增額和相關稅費之和確認其新轉增股本的股權原值。

⑤除以上情形外，由主管稅務機關按照避免重復征收個人所得稅的原則合理確認股權原值。

股權轉讓人已被主管稅務機關核定股權轉讓收入并依法征收個人所得稅的，該股權受讓人的股權原值以取得股權時發(fā)生的合理稅費與股權轉讓人被主管稅務機關核定的股權轉讓收入之和確認。

個人轉讓股權未提供完整、準確的股權原值憑證，不能正確計算股權原值的，由主管稅務機關核定其股權原值。

（3）合理費用是指股權轉讓時按照規(guī)定支付的有關稅費。

3.個人股權轉讓所得個人所得稅，以股權轉讓方為納稅人，以受讓方為扣繳義務人。

4.扣繳義務人應于股權轉讓相關協(xié)議簽訂后5個工作日內，將股權轉讓的有關情況報告主管稅務機關。

（六）限售股的個人所得稅處理

（1）對個人轉讓限售股取得的所得，按照“財產(chǎn)轉讓所得”，適用20%的比例稅率征收個人所得稅。

（2）個人轉讓限售股，以每次限售股轉讓收入，減除股票原值和合理稅費后的余額，為應納稅所得額。即：

應納稅所得額=限售股轉讓收入-（限售股原值+合理稅費）

應納稅額=應納稅所得額×20%

限售股轉讓收入，是指轉讓限售股股票實際取得的收入。限售股原值，是指限售股買入時的買入價及按照規(guī)定繳納的有關費用。合理稅費，是指轉讓限售股過程中發(fā)生的印花稅、傭金、過戶費等與交易相關的稅費。

如果納稅人未能提供完整、真實的限售股原值憑證的，不能準確計算限售股原值的，主管稅務機關一律按限售股轉讓收入的15%核定限售股原值及合理稅費。

（3）限售股轉讓所得個人所得稅，以限售股持有者為納稅義務人，以個人股東開戶的證券機構為扣繳義務人。限售股個人所得稅由證券機構所在地主管稅務機關負責征收管理。

自2024年12月27日起，個人轉讓上市公司限售股所得繳納個人所得稅時，納稅地點為發(fā)行限售股的上市公司所在地。（2025年新增）

（4）個人股東開戶的證券機構代扣代繳限售股轉讓所得個人所得稅時，可優(yōu)先通過自然人電子稅務局網(wǎng)站、扣繳客戶端遠程辦理申報，也可在證券機構所在地主管稅務機關就近辦理申報，稅款在上市公司所在地解繳入庫。（2025年新增）

（5）納稅人需自行申報清算或納稅的，可優(yōu)先通過自然人電子稅務局網(wǎng)站遠程辦理申報，也可到上市公司所在地主管稅務機關辦理申報。（2025年新增）

（6）上市公司所在地主管稅務機關負責限售股轉讓所得個人所得稅征收管理，證券機構所在地主管稅務機關予以協(xié)同管理。稅務機關持續(xù)優(yōu)化納稅服務，不斷提升證券機構、納稅人申報納稅的便利度。（2025年新增）

（7）個人轉讓全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)掛牌公司、北京證券交易所上市公司原始股繳納個人所得稅的有關征管服務事項，依照上述規(guī)定。（2025年新增）

所屬章節(jié)：第三章 個人所得稅納稅審核和納稅申報

注：以上內容選自美珊老師2025考季《涉稅服務實務》基礎細講班授課講義

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