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土地增值稅的實(shí)操問題

老師我想問下

1、自然人股東以自己的土地入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)入房企時(shí)要交土地增值稅嗎？

2、如果當(dāng)時(shí)沒有交過土地增值稅。未來房企用該土地來開發(fā)項(xiàng)目，賣房時(shí)，地價(jià)款可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目嗎？

其他知識點(diǎn) 2025-02-20 19:33:37

問題來源：

（四）除了土地、作為共同成本的前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)是否分配？
情況一：除土地都分外
是按總開發(fā)成本中剔除土地成本和其他個(gè)別不相關(guān)開發(fā)成本后， 按可售面積進(jìn)行在不同物業(yè)形態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?/span>，以此確認(rèn)地下車位成本
理由：車庫為地下基礎(chǔ)，系整個(gè)開發(fā)工程的組成部分，大部分開發(fā)成本都間接相關(guān)。
情況二：只分建筑安裝費(fèi)，建安成本，將土建成本按工作量或建筑面積比例在地上建筑物和地下車位中進(jìn)行分?jǐn)?，車位僅確認(rèn)土建成本，理由是車位成本除了土建成本外，和其他關(guān)聯(lián)很小。
（五）車位（庫）收入是否計(jì)入土地增值稅收入
交VS不交
1.有產(chǎn)權(quán)車位
2.無產(chǎn)權(quán)車位
國稅函[2007]645號 國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)：
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
地方規(guī)定
交派
不交派
寧波
黑龍江
河南
吉林
海南
遼寧
新疆
山東
湖北
江蘇
浙江
貴州
天津
大連
青島
常州
1.車位收入計(jì)征土地增值稅
青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知 　　
開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱“開發(fā)項(xiàng)目“）中的車位、車庫等配套設(shè)施銷售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。
浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答）
問題一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車庫（車位）是否征收土地增值稅？
答：對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。
2.車位收入不計(jì)入土地增值稅
西安的規(guī)定（西地稅發(fā)[2010]235號）十七、車位、車庫、車棚成本的核算問題
車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：
（1）對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅；
（2）對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀尽①M(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。
大連的規(guī)定（大地稅函[2008]188號）
土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會(huì)所等房產(chǎn)。
納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。
【基本結(jié)論】收入計(jì)入土地增值稅，成本可扣除、可加計(jì)。收入不計(jì)入土地增值稅，成本費(fèi)用不可扣除，交不交，別看總局，看當(dāng)?shù)亍?/span>
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鄭老師

2025-02-21 16:56:37 799人瀏覽

1：結(jié)論：自然人股東將土地投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需繳納土地增值稅。

一般情況下的暫免政策

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號），以房地產(chǎn)（含土地）進(jìn)行投資或聯(lián)營的，若投資方與被投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、參與利潤分配，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊限制

若接受投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，則不適用上述免稅政策。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號），當(dāng)被投資方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或投資方本身是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)，需按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定繳納土地增值稅

2：如果當(dāng)時(shí)沒有交過土地增值稅。未來房企用該土地來開發(fā)項(xiàng)目，賣房時(shí)，地價(jià)款可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。個(gè)人交土增稅和企業(yè)交土增稅，是碼事。

所以可以扣除。

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