六. 土地增值稅清算不允許扣除費用

確定準(zhǔn)予扣除的項目金額。扣除項目金額中首先要剔除按照土地增值有關(guān)規(guī)定不能計入土地增值稅扣除項目金額的部分。

準(zhǔn)予扣除的項目金額＝扣除項目金額－不得扣除的項目金額（成本費用）

（一）違約金

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，計算增值額的扣除項目不包括推遲交房而支付的違約金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金不能作為計算土地增值稅增值額的扣除項目，但是可以作為企業(yè)所得稅的扣除項目。

（二）銀行罰息

銀行罰息不能在土地增值稅前扣除，但是可以在企業(yè)所得稅前扣除。

（三）納稅人的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；　

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（土地增值稅清算管理規(guī)程）的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）文第二十一條的規(guī)定，審核扣除項目是否符合下列要求：

1.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

2.扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）營銷設(shè)施建設(shè)費用

2010年8月23日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司解答的相關(guān)內(nèi)容如下：

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出，不得在銷售費用中列支。

在土地增值稅中開發(fā)間接費用不包括項目營銷設(shè)施建造費，在進行清算時，該費用作為銷售費用處理。但是在企業(yè)所得稅中作為開發(fā)間接費處理。

同時，國家稅務(wù)總局對營銷設(shè)施稅前處理，做出以下回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：

《貴州省土地增值稅清算管理辦法》

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設(shè)施建造費，按下列原則進行處理：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設(shè)施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設(shè)施的，其裝修費用應(yīng)當(dāng)計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。