2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（5）
3科
日均>3h
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【內(nèi)容導航】
一、應(yīng)稅收入與扣除項目
二、應(yīng)納稅額的計算
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法
【知識點】應(yīng)稅收入與扣除項目、應(yīng)納稅額的計算
土地增值稅法
一、應(yīng)稅收入與扣除項目
5.財政部確定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：
加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
舊房及建筑物扣除項目(老房子有老辦法)
(1)房屋及建筑物的評估價格。(不是房屋原值)
(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(注意營改增征稅的規(guī)定)
【解釋】評估價格=房地產(chǎn)重置成本價×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購置價格的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時的評估價格=3000×60%)
【解釋1】注意，評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格。
【解釋2】(特殊強調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。(實際的一年)
【解釋3】對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
【解釋4】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除;如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計扣除5%基數(shù)。
二、應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
例如：增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
計算時注意分步驟列式計算：
第一步，確定應(yīng)稅收入;
第二步，確定扣除項目;
第三步，計算土地增值額;
第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，確定適用稅率和速算扣除系數(shù);
第五步，計算應(yīng)納稅額。
【解釋】納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
2.提供扣除項目金額不實的;
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
注會稅法知識點比較細碎，學習的時候要認真一些，不要記混。
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