2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（4）

來源：東奧會計在線責編：門瑩2018-01-17 15:53:52

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　　【內(nèi)容導航】

　　應稅收入與扣除項目

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

　　【知識點】應稅收入與扣除項目

　　土地增值稅法

　　應稅收入與扣除項目

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。分兩種情況確定扣除(標準扣除法，而不是實際扣除法)。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意六個問題：

　?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準利率上上浮。

　?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、厶峁┙鹑跈C構(gòu)證明，分攤利息支出。

　?、苋渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　?、莘康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時不能同時適用兩種辦法。

　?、尥恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。(稅務審核關(guān)注的重點)

　　房開費用的配比(包括單獨利息):

　　實際扣除開發(fā)費=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費用×(已售房/全部房)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

企業(yè)狀況

可扣除稅金

詳細說明

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

城建稅和附加

由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

印花稅

城建稅和附加

印花稅稅率0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

　　提示：根據(jù)2016年12月3日財政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知(財會〔2016〕22號)的規(guī)定，印花稅應在“稅金及附加”科目中進行核算，不再列入管理費用，因此可作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除，但是教材未收錄此項政策，老師是按照教材收錄的內(nèi)容講解的。

　　注會稅法知識點的掌握離不開習題的積累，所以大家學完新章節(jié)之后要多做習題。

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