物權變動

內容

物權變動形態(tài)

1.物權的取得，又分原始取得與繼受取得。

2.物權的變更，包括主體、客體及內容三方面的變更，其中物權主體變更實際上是物權的轉讓。

3.物權的消滅，可分絕對消滅與相對消滅兩類。絕對消滅是指物權本身不復存在；相對消滅表達的則是物權轉讓的含義——相對于物權出讓方而言，物權消滅了。

物權變動原因

1. 基于法律行為的物權變動。設定債法上的權利義務，則稱債權行為，如買賣合同、租賃合同；若法律效果指向物權法領域。直接變動物權，則稱物權行為。物權行為時直接發(fā)生物權讓與、變更或廢止效力之法律行為。

2. 非基于法律行為的物權變動。主要包括三類：（1）基于事實行為。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（2）基于法律規(guī)定。因繼承或者受遺贈取得物權的，字繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。（3）基于公法行為。因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效時發(fā)生效力。

非基于法律行為的物權變動不必以公示為前提。

物權行為

含義：財產法上的法律行為有債權行為與物權行為之別。房屋所有權的轉讓依賴于出賣人向買受人為了履行買賣合同而轉讓所有權的行為，該行為在消滅合同之債的意義上稱合同的履行行為，在轉讓物權的意義上則稱物權行為。

特點：1.法律效果。債權行為不會直接引起積極財產（物權）的減少，卻會使得消極財產（義務）增加。物權行為則直接導致行為人積極財產的減少。

2. 處分權。物權行為使得物權發(fā)生變動，故出讓人需要對標的物具有處分權。無處分權而轉讓他人物權（如所有權），稱無權處分。無權處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到真權利人追認或處分人取得處分權后變得有效，否則該無權處分行為將歸于無效。債權行為則因其只是負擔行為而不轉讓物權，故無處分權之要求。

3. 兼容性。物權只能被轉讓一次，出讓人在實施轉讓物權的物權行為后，即失去所轉讓的物權，故對于同一物不能實施兩次處分行為。但債權行為因其僅負擔義務，而不涉及物權變動，故可反復作出，在同一標的物上成立的數重買賣合同均可有效。需要注意的是，出賣人將同一標的物出賣于數個買受人后，只能履行其中一項買賣合同，其他未能獲得標的物所有權的買受人有權請求出賣人承擔違約責任。

物權變動的公示方式

1. 動產物權變動的公示方式——交付

動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。現實交付，指的是將物直接交由對方占有。交付替代方式包括：（1）簡易交付。動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。（2）指示交付。動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。（3）占有改定。動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。

2. 不動產物權變動的公示方式——登記

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。具體有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（1）預告商品房；(2)以預購商品房設定抵押；（3）房屋所有權轉讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。