建設(shè)用地使用權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別：

1.概念不同

建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利，主要區(qū)別是使用權(quán)的目的、方式不同。

土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

2.主體不同

建設(shè)用地使用權(quán)是國家的土地之上的物權(quán)，使用集體土地來進行建設(shè)的，而國有土地權(quán)的主體則是政府。

3.目的不同

國有土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議、招標、拍賣。

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

契稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

契稅的計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格。

土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權(quán)交換、房屋交換：所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格相等時，免征契稅。不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率為9%。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2) 按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

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土地使用權(quán)的會計處理

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年;綜合或者其他用地50年。

土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。

土地使用權(quán)包括對土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)年限是指對依法取得的土地享有的土地使用的年限。

企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。

但下列情況除外：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當計入所建造的房屋建筑物成本。

企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款應(yīng)當按照合理的方法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配;難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)處理。