城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅義務人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。(1)基本計算公式：全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額;(2)單獨建造的地下建筑用地的稅額計算公式：全年應納稅額=證書確認應稅土地面積或地下建筑物垂直投影面積(平方米)×適用稅額×50%。

一、計稅依據(jù)具體規(guī)定

納稅義務人實際占用土地面積，按下列方法確定：

(1)凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證書以后再作調整。

(4)對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

國有土地使用權出讓方式有：協(xié)議、招標、拍賣。

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權屬調查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

國有土地使用權出讓要交契稅的。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

國有土地使用權出讓：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權的轉讓（不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移）：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

《土地法》關于國有土地使用權收回的規(guī)定：

第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

土地使用權攤銷會計分錄：

借：生產(chǎn)成本(用于產(chǎn)品生產(chǎn)的無形資產(chǎn))

管理費用(管理用的無形資產(chǎn))

其他業(yè)務成本(出租的無形資產(chǎn))

貸：累計攤銷

使用壽命有限的無形資產(chǎn)需要在估計使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷，對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)則不需要攤銷，但至少于每一會計期末進行減值測試。

無形資產(chǎn)攤銷方法，應當能夠反映與該項無形資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式。包括直線法和生產(chǎn)總量法等。無法可靠確定其預期實現(xiàn)方式的，一般應當采用直線法攤銷。

出資形式是土地使用權的制度：出資人以“劃撥”的土地使用權或者設定權利負擔(如設定了抵押擔保)的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定該出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權利負擔;逾期未辦理或者未解除的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。

出資形式事后貶值的制度是出資人以符合法定條件的非貨幣財產(chǎn)出資后，因市場變化或者其他客觀因素導致出資財產(chǎn)貶值，公司、其他股東或者公司債權人請求該出資人承擔補足出資責任的，人民法院不予支持;當事人另有約定的除外。

出資形式未依法評估的制度是出資人以非貨幣財產(chǎn)出資，未依法評估作價，公司、其他股東或者公司債權人請求認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當委托具有合法資格的評估機構對該財產(chǎn)評估作價。評估確定的價額顯著低于公司章程所定價額的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。

股東出資形式基本規(guī)定：

股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年;綜合或者其他用地50年。

土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。

土地使用權包括對土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。

土地使用權年限是指對依法取得的土地享有的土地使用的年限。

企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)。土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。

但下列情況除外：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。

企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款應當按照合理的方法在地上建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)處理。

土地使用權，是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設用地、未利用地的使用權。

土地使用權的處理

1、土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

3、企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權以及建筑物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建筑物之間進行分配；確實無法在土地使用權和地上建筑物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。