計算土地增值稅增值率的公式為：土地增值稅增值率=增值額/扣除項目金額

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

相關(guān)例題：

甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

解：

土地增值稅預(yù)繳率就是還沒有到土地增值稅納稅義務(wù)，預(yù)先征收一部分稅款的比率。預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款、定金)乘以預(yù)征率計算征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，土地增值稅預(yù)繳率如下：

1、一般計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率。

2、簡易計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率。

土地增值稅預(yù)征率

1、別墅、高級公寓、度假村預(yù)征率為1%-3%；

2、營業(yè)用房預(yù)征率為1%-2%；

契稅在計算土地增值稅時的扣除規(guī)則：

納稅人轉(zhuǎn)讓新建房或直接轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)時支付的契稅：

視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅：

轉(zhuǎn)讓有評估價格的存量房，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除

轉(zhuǎn)讓無評估價格的存量房(但能提供購房發(fā)票的)，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

土地增值稅的特點有：

1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅依據(jù)。

2.征稅面比較廣。

3.采用扣除法和評估法計算增值額。

(1)扣除法：一般情況下，采用扣除法計算增值額，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人減法定扣除項目后的余額(增值額)作為計稅依據(jù)。

(2)評估法：對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及稅法規(guī)定的特殊情形，如隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目金額不實，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，采用評估價格法確定增值額，計征土地增值稅。

4.實行超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅征稅范圍：

征稅范圍的一般規(guī)定：

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

土地增值稅賬務(wù)處理：

從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)由當(dāng)期收入而負(fù)擔(dān)土地増值稅，處理如下：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)與其地上建筑物及其附著物，并且入賬時在“固定資產(chǎn)”科目核算，那么在轉(zhuǎn)讓時繳納土地增值稅需要這么處理：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

土地增值稅的納稅人是指為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商戶以及其他單位和個人。

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。

3.預(yù)征率：除保障性住房外，東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

(二)納稅地點

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項目金額

增值率=土地增值額÷扣除項目金額×100%

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。