房地產(chǎn)收益可分為實際和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，客觀收益是排除了實際收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常收益。
更新時間：2022-02-18 09:40:57 查看全文>>
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收益法評估無形資產(chǎn)的步驟
查看全文>>確定評估目的。
根據(jù)不同的經(jīng)濟行為會決定了有不同的評估目的，而評估目的不同則會影響到評估的價值類型和選擇的評估方法也不一樣，最終導致評估結果不同。
確認無形資產(chǎn)。
在對無形資產(chǎn)進行評估前，評估人員應先確認無形資產(chǎn)，其包含3個含義：一是確認無形資產(chǎn)是否存在，二是區(qū)別其種類，三則是明確其有效期限。一般來說，評估人員可以通過企業(yè)提供的專利證書復印件上的編號來登錄國家專利網(wǎng)查詢其相關信息。同時需要引起注意的是，有的專利雖然已經(jīng)取得了專利證書，但是并沒有用到生產(chǎn)或某些經(jīng)濟行為中，也就是沒有實際的經(jīng)濟意義，這樣的專利是不能認為形成了無形資產(chǎn)的。
收集相關資料。
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預期收益法
查看全文>>預期收益法稱為期望收益，是指如果沒有意外事件發(fā)生時就根據(jù)已知的信息所預測，能夠得到的預期收益。收益法指的是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種方法。通過預測被評估資產(chǎn)的未來收益并將其折現(xiàn)，以各年收益折現(xiàn)值之和作為資產(chǎn)的評估價值。
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收益法估價
查看全文>>收益法估價是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估的資產(chǎn)價格的一種常用的評估方法。是國際上公認的資產(chǎn)評估基本方法之一。
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剩余收益法
查看全文>>剩余收益是指投資中獲得的利潤，扣減其投資額按規(guī)定的最低收益率計算的投資收益后的余額。
部門剩余收益=部門稅前經(jīng)營利潤-部門平均凈經(jīng)營資產(chǎn)應計報酬=部門稅前經(jīng)營利潤-部門平均凈經(jīng)營資產(chǎn)×要求的報酬率
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收益法估值公式
查看全文>>在資產(chǎn)未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值V，基本公式是：V=a/r(1-(1+r)^-n)。
資產(chǎn)未來無限收益期的情況下，有兩種情形：
未來收益年金化的情形，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，確定其評估值。資產(chǎn)評估值(收益現(xiàn)值)=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年(一般為5年左右)的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
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收益法的優(yōu)點
查看全文>>企業(yè)的收益并不單純地等于企業(yè)的凈利潤。凈利潤單單從會計核算的視角得出企業(yè)擁有者可供支配的凈收益。但是因為會計核算是以應收應付原則為基礎的，只是表面涵義的理解。企業(yè)的經(jīng)濟收益包含：股東利潤、股權現(xiàn)金流、投入成本現(xiàn)金流和凈收益。
收益法下的收益期限的優(yōu)勢使可分為兩類：即無限期和有限期。在企業(yè)資產(chǎn)評估大多數(shù)時間都假定采用無限期，通常情況下要運營20年之久。但也有不同的狀況：企業(yè)運營的期限受到法律或協(xié)約的約束。
折現(xiàn)率就是將未來的預期收益轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)值的比例。它呈現(xiàn)出的是未來收益的風險程度，也能在實施收益法的前提下提升投資人的回報率。折現(xiàn)率愈高，就表示投資人的回報率越高，這是權益法的優(yōu)勢所在。
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收益法的含義
查看全文>>收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。
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