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營改增“四類”涉稅事項增值稅處理的審核（掌握）

“四類”涉稅事項是指：

（1）納稅人提供建筑服務。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目。

（3）納稅人轉讓不動產。

（4）納稅人提供不動產經營租賃服務。

（一）納稅人提供建筑服務增值稅征收管理

1.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應按照規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和計稅方法，向建筑服務發(fā)生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的：

應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務選擇適用簡易計稅方法計稅以及小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.一般納稅人提供建筑服務可選擇適用簡易計稅方法的情形

（1）以清包工方式提供的建筑服務（指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務）。

（2）為甲供工程提供的建筑服務（指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程）。

（3）為建筑工程老項目提供的建筑服務。

（4）銷售自產機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額。安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

（5）銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經按照兼營的有關規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

（6）建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的。

5.納稅人提供建筑服務取得預收款

納稅人提供建筑服務，重點審核三個部分：第一，跨縣（市、區(qū)）建筑服務預繳；第二，預收款的預繳；第三，適用簡易計稅的情形。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理

房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本規(guī)定。

1.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅以及小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

3.預繳稅款

采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

2.土地增值稅：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

（三）納稅人轉讓不動產增值稅征收管理

納稅人轉讓其取得的不動產，適用本規(guī)定。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

1.納稅人轉讓其自建的不動產

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

2.納稅人轉讓其非自建的不動產

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

3.納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

4.納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（3）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

5.除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人按照規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

（四）納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理

納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱“出租不動產”），適用本規(guī)定。

1.一般納稅人出租不動產（不含住房租賃企業(yè)向個人出租住房）

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

2.小規(guī)模納稅人出租不動產（不含住房租賃企業(yè)向個人出租住房）

（1）單位和個體工商戶出租不動產，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（2）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

3.住房租賃企業(yè)向個人出租住房

（1）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。

（2）住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。

所屬章節(jié)：第一章 貨物勞務稅納稅審核和納稅申報

注：以上內容選自美珊老師2025年《涉稅服務實務》輕一·基礎細講班授課講義

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