土增稅清算是什么意思
精選回答
一. 必須清算條件及時間
1. 房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售(是指開發(fā)項目已經行政管理機關驗收取得初始產權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經全部銷售完畢)。
2. 整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目(是指整體將開發(fā)的未完工項目轉讓銷售)。
3. 直接轉讓土地使用權(是指納稅人將依法取得的土地使用權轉讓)。
二. 可要求清算條件及時間
1. 已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用。
2. 取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢。
3. 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。
4. 省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。
土地增值稅的計算公式為：
應納土地增值稅=增值額×稅率
其中，“增值額”的計算公式為：
增值額=納稅人轉讓房地產所取得的收入-扣除項目金額
扣除項目金額包括：
1. 取得土地使用權所支付的金額：這是納稅人購買土地使用權所支付的費用。
2. 開發(fā)土地的成本、費用：這包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費(如規(guī)劃、設計、項目可行性研究等)等。
3. 新建房及配套設施的成本、費用：如果是新建房屋，還包括建設過程中的各項成本和費用。對于舊房及建筑物，則是其評估價格。
4. 與轉讓房地產有關的稅金：如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。
5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目：根據財政部相關規(guī)定，可能還有其他可以扣除的項目。
稅率及速算扣除系數
土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率和速算扣除系數如下：
1. 增值額未超過扣除項目金額50%的部分：稅率為30%，速算扣除系數為0。
2. 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分：稅率為40%，速算扣除系數為5%。在簡便算法中，稅額計算為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。
3. 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分：稅率為50%，速算扣除系數為15%。在簡便算法中，稅額計算為：增值額×50%-扣除項目金額×15%。
4. 增值額超過扣除項目金額200%的部分：稅率為60%，速算扣除系數為35%。在簡便算法中，稅額計算為：增值額×60%-扣除項目金額×35%。
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