契稅的納稅申報和納稅審核_2023年涉稅服務實務基礎知識點
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【內(nèi)容導航】
契稅的納稅申報和納稅審核
【所屬章節(jié)】
第五章 所得稅和其他稅費的納稅申報和納稅審核
【知識點】契稅的納稅申報和納稅審核
契稅的納稅申報和納稅審核
一、契稅的計稅依據(jù)和應納稅額的審核
（一）應納稅額
契稅的應納稅額=計稅依據(jù)×具體適用稅率
（二）計稅依據(jù)
1.土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款。
2.土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額。
（1）互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零；
（2）互換價格不相等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。
3.土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。
納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定。
4.房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)
房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉移合同確定的成交價格，并按當?shù)卮_定的適用稅率計稅。
5.“營改增”后，成交價格等契稅的計稅依據(jù)不含增值稅。稅務機關核定的計稅價格或收入也不含增值稅。
二、稅收優(yōu)惠的審核
1.有下列情形之一的，免征契稅：
（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施；
（2）非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；
（3）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；
（4）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；
（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；
（6）依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。
根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。
2.省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：
（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；
（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。
上述規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。
3.納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于上述第1項規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應當繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。
4.與個人購買住房有關的契稅優(yōu)惠。
個人購買住房 | 契稅政策 | |
對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同） | 面積≤90平方米 | 減按1%稅率 |
面積＞90平方米 | 減按1.5%稅率 | |
對個人購買家庭第二套改善性住房（不含北京、上海、廣州、深圳的住房） | 面積≤90平方米 | 減按1%稅率 |
面積＞90平方米 | 減按2%稅率 | |
三、征收管理的審核
1.基本規(guī)定
項目 | 具體規(guī)定 |
納稅義務發(fā)生時間 | 為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質(zhì)憑證的當日 |
納稅期限 | 納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅 |
納稅地點 | 土地、房屋所在地 |
2.關于納稅義務發(fā)生時間的具體情形
（1）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，納稅義務發(fā)生時間為法律文書等生效當日。
（2）因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日。
（3）因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅義務發(fā)生時間為改變土地使用條件當日。
發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發(fā)生之日起90日內(nèi)申報繳納契稅。
注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務實務》高效基礎班授課講義
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