扣除項(xiàng)目及其金額_2022年稅法一基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)
| 土地增值稅收入額的確定 | 扣除項(xiàng)目及其金額 |
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
扣除項(xiàng)目及其金額
【所屬章節(jié)】
第五章 土地增值稅
【知識(shí)點(diǎn)】扣除項(xiàng)目及其金額
扣除項(xiàng)目及其金額
總原則：賣(mài)房賣(mài)地各不同，新房老房也不同。
土地增值稅扣除項(xiàng)目（6項(xiàng)，請(qǐng)?zhí)貏e注意各個(gè)項(xiàng)目的序號(hào)）
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格
（一）新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（買(mǎi)地的錢(qián)） | 出讓方式取得為土地出讓金 |
行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金 | ||
轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款 | ||
交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi) | ||
2.房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 | 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本簡(jiǎn)稱(chēng) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 （適當(dāng)關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目包含的內(nèi)容） |
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） | 能分?jǐn)偫⒅С?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的 | 利息+（1+2）×5%以內(nèi) 【注意】利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額 |
不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 | （1+2）×10%以內(nèi) 【注意】全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照此方法扣除 | |
兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定： 一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除 二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 | ||
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（2022年調(diào)整） | 不區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)及非房地產(chǎn)企業(yè)： 印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加 | |
【注意1】營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除 【注意2】不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)際上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目“2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”中扣除，不單獨(dú)作為稅金扣除 | ||
5.加計(jì)扣除 | 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) | （1+2）×20% |
對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除 | ||
代收費(fèi)用： 一并收?。河?jì)入收入，費(fèi)用可扣，不做加計(jì)扣除基數(shù)； 單獨(dú)收?。翰挥绊懹?jì)稅 | ||
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除
存量房屋（賣(mài)舊房） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 |
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。
4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）。
6.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（不是原值，不是凈值）。
分為三種情況：
（1）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的
①評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
②評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
③因納稅需要，支付的評(píng)估費(fèi)用允許扣除，但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許扣除。
（2）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的
取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除：
購(gòu)房發(fā)票所載金額×（1+5%×購(gòu)買(mǎi)年限）
計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
①營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）；
②營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票：發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額；
③營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票：發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和。
（3）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，也不能提供購(gòu)房發(fā)票的
稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征收管理法的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》基礎(chǔ)班授課講義
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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