各位考生在備考中級(jí)會(huì)計(jì)的時(shí)候，千萬(wàn)不要因?yàn)橐稽c(diǎn)小事就放棄學(xué)習(xí)，你要知道當(dāng)你停下來(lái)的時(shí)候，其他人都仍在努力奮斗。為方便大家理解記憶，東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn)整理了中級(jí)會(huì)計(jì)考試經(jīng)濟(jì)法恒考點(diǎn)【房屋租賃合同】的講解及相關(guān)習(xí)題，趕緊來(lái)看看吧！

(一)效力特別規(guī)定

1.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2.出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

3.房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

(二)一房數(shù)租(占有→備案登記→成立)

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

(三)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

1.出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(四)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外

租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(1)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【單項(xiàng)選擇題】

甲、乙訂立了關(guān)于甲某套住宅的房屋租賃合同。根據(jù)合同法律制度規(guī)定，下列說(shuō)法中正確的是(　　)。

A.如租賃期限為1年，甲乙雙方未采用書(shū)面形式訂立該租賃合同的，合同無(wú)效

B.如由于乙暴力使用，造成該房屋窗戶(hù)玻璃破碎，則甲無(wú)須承擔(dān)維修義務(wù)

C.租期過(guò)半，甲將該房屋出賣(mài)給自己外甥，則乙不享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

D.租期過(guò)半，甲將房屋出賣(mài)給丙，則丙可以主張解除原租賃合同，請(qǐng)求乙騰退房屋

【正確答案】B

【答案解析】(1)選項(xiàng)A：租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。(2)選項(xiàng)B：因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)規(guī)定的維修義務(wù)。(3)選項(xiàng)C：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。近親屬，指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。外甥不屬于近親屬，因此承租人乙享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(4)選項(xiàng)D：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

堅(jiān)持就是勝利！大家要認(rèn)真學(xué)習(xí)，踏實(shí)備考，爭(zhēng)取早日通過(guò)中級(jí)會(huì)計(jì)考試，取得中級(jí)會(huì)計(jì)師資格證！

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