稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算_25年注會稅法學習要點

來源：東奧會計在線責編：mayuxuan2025-06-16 14:50:40

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在注會稅法科目的備考中，該知識點系統(tǒng)闡述了契稅征收的比例標準，以及如何確定計稅基礎(chǔ)并完成稅額計算。學習時，考生需重點關(guān)注計稅依據(jù)的特殊規(guī)定，理清稅率適用情形。在實際工作與生活中，無論是企業(yè)不動產(chǎn)交易，還是個人房屋買賣，精準掌握這一知識點，都能幫助我們準確核算契稅，合理規(guī)劃稅務(wù)成本。

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稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算_25年注會稅法學習要點

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第二節(jié)：契稅法

【知識點】

稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算

1.基本規(guī)定

征稅對象	納稅人	計稅依據(jù)	稅率	公式
土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣	受讓方	不含增值稅的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款（實際取得增值稅發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價格確定）	3%~5%的幅度稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度內(nèi)提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務(wù)院備案	應納稅額=計稅依據(jù)× 稅率
土地使用權(quán)互換、房屋互換	付出差價方	不含增值稅價格的差額
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為	受贈方、承受方	稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

2.具體規(guī)定

契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，契稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定也不同：

（1）劃撥相關(guān)

權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式	納稅人	繳納契稅的計稅依據(jù)
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的——劃撥改為出讓	該土地使用權(quán)人	補繳的土地出讓價款
先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的——劃撥改為出讓+轉(zhuǎn)讓 [政府（劃撥改出讓）甲（轉(zhuǎn)讓）乙]	承受方	應分別以補繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)
先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的——劃撥經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓 [政府（劃撥）甲（轉(zhuǎn)讓）乙]	承受方	應以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)

（2）常規(guī)的出讓、轉(zhuǎn)讓

權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式	納稅人	繳納契稅的計稅依據(jù)
土地使用權(quán)出讓的	承受方	包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款
土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓的	承受方	應交付的總價款

（3）承受房屋附屬設(shè)施及已裝修房屋

權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式

納稅人

繳納契稅的計稅依據(jù)

房屋附屬設(shè)施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施）

承受方

（1）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率

（2）與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當?shù)卮_定的適用稅率計稅

【點撥】不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)移交變動的，不征收契稅

承受已裝修房屋的

應將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應交付的總價款

（4）土地使用權(quán)互換、房屋互換