土地增值稅_2024注會稅法預習考點

來源：東奧會計在線責編：劉碩2023-10-27 17:45:19

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注會《稅法》中，土地增值稅是非常值得重點關注的稅種，可以靈活考核客觀題、主觀題。同時其計算與增值稅密切相關，容易出現(xiàn)跨章節(jié)跨稅種類題型，在學習土地增值稅時，同學們可以將增值稅一并復習鞏固。

稅法預習考點

土地增值稅

（一）納稅義務人

土地增值稅的納稅義務人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

（二）征稅范圍

1.基本征稅范圍

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

2.特殊征稅范圍

行為		是否征稅
贈與	（1）將房地產(chǎn)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房地產(chǎn)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)	不征
贈與	除上述之外的贈與	征稅
抵押	抵押期間	不征
抵押	抵押期滿、以房地產(chǎn)抵債	征稅
交換	單位之間互換房地產(chǎn)	征稅
交換	個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實	免稅
合作建房	建成后按比例分房自用	暫免稅
合作建房	建成后轉(zhuǎn)讓	征稅
其他	（1）房地產(chǎn)的繼承（2）房地產(chǎn)的出租（3）房地產(chǎn)的代建房行為（4）房地產(chǎn)的評估增值	不征

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率。

級數(shù)	增值額與扣除項目金額的比率	稅率	速算扣除系數(shù)
1	不超過50%的部分	30%	0
2	超過50%～100%的部分	40%	5%
3	超過100%～200%的部分	50%	15%
4	超過200%的部分	60%	35%

（四）應稅收入與扣除項目

1.應稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

2.扣除項目的確定

（1）轉(zhuǎn)讓新建房。

①取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用（登記、過戶手續(xù)費）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

②房地產(chǎn)開發(fā)成本。

包括土地征用及拆遷補償費（包括耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

③房地產(chǎn)開發(fā)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但是它們并不據(jù)實扣除，而是按照下面規(guī)定的公式計算扣除。

a.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

b.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：