CPA稅法考前重點學習筆記——房產稅法
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【重要知識點】
房產稅的稅率（要求記憶）
房產稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率：
稅率 | 適用情況 |
1.2%的規(guī)定稅率 | 自有房產用于生產經營 |
12%的規(guī)定稅率 | 出租非居住的房產 |
4%的優(yōu)惠稅率 | ①個人出租住房（不分出租后用途） ②對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房（新增） |
【特別歸納】個人出租住房，應繳納的稅種及對應稅率（征收率）如下（未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）：
稅種 | 稅率（征收率） |
增值稅 | 按5%的征收率減按1.5% |
房產稅 | 4% |
個人所得稅 | 10% |
【相關鏈接】自2019年1月1日起，其他個人出租住房，月租金未超過10萬元的，免征增值稅。
計稅依據和應納稅額計算的一般規(guī)定
——從價計征與從租計征
計稅方法 | 計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
從價計征（按照計稅余值） | 基本規(guī)定：按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征 扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 房產原值包括地價 獨立地下建筑物進行原值調整 對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載房產原值的，應按規(guī)定予以調整或重新評估 | 年稅率1.2% | 應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% （計算出的是年稅額） |
【歸納】地上、地下建筑物計稅比較
房產類建筑物 | 房產稅計稅依據 | 城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據 | |
從價 | 從租 | ||
地上的 | 原值扣除一次性損耗 | 租金收入（不含增值稅） | 占地面積 |
地下與地上一體的 | |||
獨立地下的 | 折扣后的原值扣除一次性損耗 | 證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應征稅款的50%征收 | |
從租計征房產稅計稅依據和稅率、計稅公式：
計稅方法 | 計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
從租計征 | 租金收入（包括實物收入和貨幣收入）；以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當地同類房產租金水平確定 出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計稅 | 12% | 應納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4% |
租金收入 ①個人按市場價格出租的居民住房（出租后不論是否用于居?。?/span> ②對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房（新增） | 4% |
房產稅納稅義務發(fā)生時間
1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。
3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起，繳納房產稅。
4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。
5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。
6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。
7.房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。
8.納稅人因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。
【理解訣竅】
（1）注意時間規(guī)定：強調“次月”——取證、使用、交付、建成、驗收的次月。只有將原有房產用于生產經營的，是從“之月”起繳納房產稅。
（2）注意納稅義務發(fā)生時間對房產稅應納稅額計算的影響。由于從價計算房產稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務發(fā)生時間角度看應納稅額是否需要按月折算。
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