城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅義務(wù)人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。(1)基本計(jì)算公式：全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額;(2)單獨(dú)建造的地下建筑用地的稅額計(jì)算公式：全年應(yīng)納稅額=證書確認(rèn)應(yīng)稅土地面積或地下建筑物垂直投影面積(平方米)×適用稅額×50%。

一、計(jì)稅依據(jù)具體規(guī)定

納稅義務(wù)人實(shí)際占用土地面積，按下列方法確定：

(1)凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整。

(4)對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

建設(shè)用地使用權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別：

1.概念不同

建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利，主要區(qū)別是使用權(quán)的目的、方式不同。

土地使用權(quán)是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

2.主體不同

建設(shè)用地使用權(quán)是國家的土地之上的物權(quán)，使用集體土地來進(jìn)行建設(shè)的，而國有土地權(quán)的主體則是政府。

3.目的不同

國有土地使用權(quán)出讓最高年限：

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　居住用地70年；

　　工業(yè)用地50年；

　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　　綜合或者其他用地50年。

國有土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強(qiáng)，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

土地使用權(quán)攤銷會計(jì)分錄：

借：生產(chǎn)成本(用于產(chǎn)品生產(chǎn)的無形資產(chǎn))

管理費(fèi)用(管理用的無形資產(chǎn))

其他業(yè)務(wù)成本(出租的無形資產(chǎn))

貸：累計(jì)攤銷

使用壽命有限的無形資產(chǎn)需要在估計(jì)使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷，對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)則不需要攤銷，但至少于每一會計(jì)期末進(jìn)行減值測試。

無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)能夠反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。包括直線法和生產(chǎn)總量法等。無法可靠確定其預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，一般應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。

出資形式是土地使用權(quán)的制度：出資人以“劃撥”的土地使用權(quán)或者設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)(如設(shè)定了抵押擔(dān)保)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定該出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權(quán)利負(fù)擔(dān);逾期未辦理或者未解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。

出資形式事后貶值的制度是出資人以符合法定條件的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資后，因市場變化或者其他客觀因素導(dǎo)致出資財(cái)產(chǎn)貶值，公司、其他股東或者公司債權(quán)人請求該出資人承擔(dān)補(bǔ)足出資責(zé)任的，人民法院不予支持;當(dāng)事人另有約定的除外。

出資形式未依法評估的制度是出資人以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，未依法評估作價(jià)，公司、其他股東或者公司債權(quán)人請求認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有合法資格的評估機(jī)構(gòu)對該財(cái)產(chǎn)評估作價(jià)。評估確定的價(jià)額顯著低于公司章程所定價(jià)額的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。

股東出資形式基本規(guī)定：

股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年;綜合或者其他用地50年。

土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。

土地使用權(quán)包括對土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)的處理

1、土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

3、企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的，一般應(yīng)當(dāng)對實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值相對比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配；確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。