計算土地增值稅增值率的公式為：土地增值稅增值率=增值額/扣除項目金額

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

相關(guān)例題：

甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

解：

增值稅先征后退是指按稅法規(guī)定繳納的稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收入庫后，再由稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定的程序給予部分或全部退稅的一種稅收優(yōu)惠。簡單來說，先征后退是指稅款先入國庫，如達(dá)到一定條件才能退還，而且不一定是全額退回。

增值稅先征后退的范圍：

1.對列舉的出版物在出版環(huán)節(jié)，增值稅先征后退100%，如機(jī)關(guān)報紙和機(jī)關(guān)期刊、中小學(xué)的學(xué)生課本、專為老年人出版發(fā)行的報紙和期刊等；

2.其他各類圖書、期刊、音像制品、電子出版物，在出版環(huán)節(jié)增值稅先征后退50%；

3.對列舉的印刷、制作業(yè)務(wù)，增值稅先征后退100%：如對少數(shù)民族文字出版物的印刷或制作業(yè)務(wù)。

增值稅是以單位和個人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。

增值稅的性質(zhì)：

增值稅即征即退會計處理：

生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人實際繳納增值稅時，按應(yīng)納稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”等科目，按實際納稅金額貸記“銀行存款”科目，按加計抵減的金額貸記“其他收益”科目。

“其他收益”科目屬損益類科目，核算企業(yè)實際收到即征即退、先征后退、先征稅后返還的增值稅或直接減免的增值稅。其貸方發(fā)生額反映實際收到或直接減免的增值稅，期末由借方結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

即征即退是指對按稅法規(guī)定繳納的稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅時部分或全部退還納稅人的一種稅收優(yōu)惠。

資源綜合利用產(chǎn)品和勞務(wù)、修理修配勞務(wù)(對飛機(jī)維修勞務(wù))、軟件產(chǎn)品、動漫產(chǎn)業(yè)、安置殘疾人、黃金期貨交易、鉑金交易、管道運(yùn)輸服務(wù)、有形動產(chǎn)融資租賃和售后回租服務(wù)、風(fēng)力發(fā)電等會涉及即征即退優(yōu)惠政策。

增值稅即征即退政策適用范圍：

1. 資源綜合利用產(chǎn)品和勞務(wù)：納稅人銷售自產(chǎn)的資源綜合利用產(chǎn)品和提供資源綜合利用勞務(wù)，可享受增值稅即征即退政策，退稅比例根據(jù)具體情況而定。

增值稅即征即退范圍：

(一)資源綜合利用產(chǎn)品和勞務(wù)

優(yōu)惠內(nèi)容：納稅人銷售自產(chǎn)的資源綜合利用產(chǎn)品和提供資源綜合利用勞務(wù)，可享受增值稅即征即退政策，退稅比例有30%、50%、70%和100%四個檔次。

(二)飛機(jī)修理修配勞務(wù)

對飛機(jī)維修勞務(wù)，增值稅實際稅負(fù)超過6%的部分即征即退。

(三)軟件產(chǎn)品的增值稅優(yōu)惠

1.增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按基本稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行即征即退政策。

增值稅不征稅收入范圍：

1.金融商品持有期間(含到期)取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。

2.納稅人取得的財政補(bǔ)貼收入，與其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的收入或者數(shù)量直接掛鉤的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補(bǔ)貼收入，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不征收增值稅。

3.融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。

4.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于用于公益事業(yè)的服務(wù)，不征收增值稅。

5.存款利息不征收增值稅。

6.被保險人獲得的保險賠付不征收增值稅。

增值稅的附加稅是指以增值稅為計稅基礎(chǔ)的附加稅,分別是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

增值稅附加稅的計算公式：

1、應(yīng)交城建稅=(實際繳納的增值稅+消費(fèi)稅稅額)×7%/5%/1%，城市維護(hù)建設(shè)稅按照所在地的不同，稅率分為市區(qū)的7%，縣城、鎮(zhèn)的為5%，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為1%，；

2、教育費(fèi)附加=(實際繳納的增值稅+消費(fèi)稅稅額)×3%；

3、地方教育費(fèi)附加=(實際繳納的增值稅+消費(fèi)稅稅額)×2%。

增值稅的定義：

增值稅附加稅稅率分為城市維護(hù)建設(shè)稅稅率、教育費(fèi)附加率和地方教育附加率。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率根據(jù)納稅人所在地的不同有7%、5%、1%三種不同稅率，教育費(fèi)附加率為3%，地方教育附加率為2%。

增值稅附加稅的計提標(biāo)準(zhǔn)：

1、增值稅附加稅分外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)是不用交附加稅的，內(nèi)資企業(yè)得交。從2010年12月起，外資企業(yè)也需要繳納附加稅。

2、內(nèi)資企業(yè)的增值稅要交附加稅，附加稅就是市區(qū)按增值稅的百分之七計算城建稅(縣鎮(zhèn)按百分之五計算城建稅);按百分之三計算教育費(fèi)附加；按照百分之二計算地方教育費(fèi)附加。

國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅附加稅的減征政策：

為落實《財政部稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號》)，稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》。

繳納資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加的增值稅一般納稅人按規(guī)定轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人的，自成為小規(guī)模納稅人的當(dāng)月起適用減征優(yōu)惠。

增值稅附加稅是附加稅的一種，對應(yīng)于增值稅的，按照增值稅稅額的一定比例征收的稅。其納稅義務(wù)人與獨(dú)立稅相同，但是稅率另有規(guī)定，是以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)的。增值稅附加稅通常包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。

城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅(簡稱城建稅)，是對繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個人征收的一種稅。

1、納稅人：凡繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個人，包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。

2、征稅范圍：市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)，以及稅法規(guī)定征收“兩稅”的其他地區(qū)。

3、城市維護(hù)建設(shè)稅的計算公式為：應(yīng)納稅款=(實際繳納的增值稅+實際繳納的消費(fèi)稅)×稅率。

教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加，是對繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個人征收的一種附加費(fèi)。其作用是發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來源。