土地增值稅的扣除項目有：

可據(jù)實扣除的項目：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

土地增值稅賬務(wù)處理：

從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)由當(dāng)期收入而負(fù)擔(dān)土地増值稅，處理如下：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)與其地上建筑物及其附著物，并且入賬時在“固定資產(chǎn)”科目核算，那么在轉(zhuǎn)讓時繳納土地增值稅需要這么處理：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項目金額

增值率=土地增值額÷扣除項目金額×100%

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

應(yīng)交土地增值稅會計分錄

借：固定資產(chǎn)清理/在建工程/稅金及附加等

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

預(yù)交的土地增值稅會計分錄

企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算公式

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

存量房地產(chǎn)的買賣。

納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料：房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓難以每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。納稅人選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備。定期申報方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。

土地增值稅的清算條件：

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、計算增值額的扣除項目：

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

一、土地增值稅的扣除項目有：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財政部確定的其他扣除項目。

二、土地增值稅清算條件有：