問：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，納稅人應自接到清算通知之日起90天內辦理清算手續(xù)。請問：清算時及以后出售剩余的15%時應補繳的土地增值稅如何計算?以下案例的計算方法是否正確?如果不正確其原因是什么?

　　例如：假設上述A房地產開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建筑面積100000平方米，出售率達到90%，已實現(xiàn)收入總額為45000萬元，已預繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關支出為：支付地價款及各種費用7000萬元;房地產開發(fā)成本12500萬元;財務費用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉讓項目計算分攤并已提供金融機構證明)，轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為2900萬元;當?shù)卣�府�?guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%.應繳納土地增值稅的計算方法如下：

　　(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5(萬元/平方米)

　　(2)已預繳土地增值稅為800萬元。

　　(3)取得土地使用權支付的地價及相關費用為7000萬元。

　　(4)房地產開發(fā)成本為12500萬元。

　　(5)房地產開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬元)。

　　(6)允許扣除的稅費為2900萬元。

　　(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=39009( 萬元)。

　　(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬元)。

　　單位扣除項目金額=27922.50÷(100000×90%)=0.31025(萬元/平方米)

　　(9)增值額=45000-27922.50=17077.50(萬元)。

　　(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%。

　　(11)按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規(guī)定，61.16%的增值率大于50%小于100%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

　　(12)匯算清繳應補交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875(萬元)。

　　假設清算結束后第一個月銷售剩余未出售的住宅10套，面積1000平方米，則應繳納的土地增值稅=100×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=6.03875(萬元)。

　　答：(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5(萬元/平方米);

　　(2)已預繳土地增值稅為800萬元;

　　(3)取得土地使用權支付的地價及相關費用為7000萬元;

　　(4)房地產開發(fā)成本為12500萬元;

　　(5)房地產開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725(萬元);

　　(6)允許扣除的稅費為2900萬元;

　　(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=3900(萬元);

　　(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(萬元)。

　　清算后再轉讓房地產的處理�！秶�家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　因此，清算后銷售或有償轉讓的，若單價不變(0.5萬元/平方米)銷售面積1000平方米，單位扣除項目0.31025萬元/平方米，增值率61.16%.則應繳納的土地增值稅=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875(萬元)。