房地產(chǎn)業(yè)營改增計稅方法的分享
營改增是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)。目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業(yè)負稅，促進經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)營改增后，除了從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅外，其他的都跟以前也存在一定的差異，下面將通過實例來分享房地產(chǎn)業(yè)營改增計稅的具體處理方法。
【例】甲公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，機構(gòu)所在地梁園區(qū)，開發(fā)的A房地產(chǎn)項目在睢陽區(qū)。該項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前。本次“營改增”中，登記為一般納稅人，對A房地產(chǎn)項目選擇了一般計稅方法計稅。
已知，甲公司為開發(fā)A項目，取得土地150，000平方米，土地出讓金財政收據(jù)金額30，000萬元;A項目總可售面積390，000平方米。
2016年5月份，A項目尚未完工，預售收入10，000萬元，對應(yīng)的建筑面積10，000平方米。
2016年6月份，購進用于A項目的建材鋼筋100萬元，進項稅額17萬元；就5月份預售的10，000萬元房款，給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票。該月期初沒有進項稅額留抵。
說明：一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇一般計稅方法納稅申報，稅率11%。其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)新項目沒有質(zhì)的不同。（為了便于敘述，本文中會計分錄及報表中的金額單位均為萬元。）
5月份的財稅處理
收到預售房款時
借：銀行存款 10000
貸：預收賬款——未開票未計稅房款 10000
說明：“營改增”后，銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)較營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間后移，收到預收款的當天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。當?shù)搅碎_票或產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或合同約定的交房日期，才確認納稅義務(wù)發(fā)生。但為了保證財政收入的均衡入庫，《稅總2016年18號公告》第十條、第十一條明確：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應(yīng)預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%;適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算。
甲公司在次月申報期之內(nèi)，按照3%預征率，計算出預繳稅款270.27（10，000/(1+11%)×3%），向項目所在地睢陽區(qū)國稅局預繳稅款。
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅 270.27
貸：銀行存款 270.27
預繳稅款表的填列
2016年5月，收到預收款10，000萬元，因為沒開具發(fā)票，應(yīng)填報《增值稅預繳稅款表》，無需在《增值稅納稅申報表》第1行 “按適用稅率計稅銷售額”欄中填報。在《增值稅預繳稅款表》中第2行的第1列填寫10，000，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫270.27。
6月份的財稅處理
收到建材發(fā)票并驗收入庫時
借：原材料 100
應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（進項稅額） 17
貸：銀行存款 117
將5月份預售的10，000萬元房款，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，銷售額9，009.01，銷項稅額990.99，并在本月確認銷項稅額。
借：預收帳款——未開票未計稅房款 10，000
貸：預收帳款——已開票已計稅房款 9，009.01
應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（銷項稅額） 990.99
《稅總2016年18號公告》第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
允許扣除的土地價款：10000÷390000×30000=769.23
土地價款所對應(yīng)的稅額：769.23÷（1+11%）×11%=76.23
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)繳增值稅（營改增抵減的銷項稅額） 76.23
貸：營業(yè)外收入 76.23
說明：①“營改增”政策明確的余額計稅辦法是“扣額法”，而增值稅會計核算上使用的是“扣稅法”。因為甲公司向業(yè)主開票時，已經(jīng)按發(fā)票上的銷售額和稅額在帳目中記載，如果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價款后的余額計稅，將導致賬、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實際按報表正確交稅后賬面仍然有未交稅款余額。②將允許扣除的土地價款對應(yīng)的稅額視為政府給予企業(yè)的減免稅優(yōu)惠，所以計入“營業(yè)外收入”科目。
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 897.76
貸：應(yīng)交稅費——未繳增值稅 897.76
預繳稅款的抵減
《稅總2016年18號公告》第十四條明確，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
本月應(yīng)申報繳納的稅款627.49（990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27），按照財稅〔2016〕36號附件2 第一條第（十）款項規(guī)定，向公司機構(gòu)所在地梁園區(qū)國稅局納稅申報。
借：應(yīng)交稅費——未繳增值稅 627.49
貸：銀行存款 627.49
通過案例，相信大家已經(jīng)很清楚房地產(chǎn)業(yè)營改增計稅的方法。希望能夠幫助到大家！
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